Studenten machteloos tegenover hun kotbaas?

Rechten van de kotstudent

In deze scriptie wordt zowel in theorie als in de praktijk nagegaan of de regels over studentenhuur in het Vlaams Woninghuurdecreet wel degelijk voldoende bescherming bieden voor de student.

De centrale onderzoeksvraag van het onderzoek is : in welke mate is het Vlaams Woninghuurdecreet afdwingbaar voor studenten? Dit werd onderverdeeld in een resem van deelvragen zoals: wat zijn de verschillen met de vroegere regelgeving, wat is het recht in de andere gewesten en buurlanden, wat zijn de voor- en nadelen van het decreet? Tot slot werd ook een stuk gewijd aan de problemen in studentenhuur ingevolge de coronacrisis.

Gedurende het onderzoek werden 2 onderzoeksmethodes gehanteerd. Ten eerste een literatuurstudie om een duidelijk kader te kunnen schetsen van de regelgeving over studentenhuur. Vervolgens werd aan de hand van casestudy’s de praktijk erbij gehaald. Deze casestudy’s werden aangeleverd door de vzw Op Krot, een studentenvereniging die gratis juridisch advies verleent aan studenten met huurproblemen.

Nadelen, eerder dan voordelen

Enkele voordelen van het Vlaams Woninghuurdecreet zijn bv. het dwingend karakter van het decreet, waardoor in de huurovereenkomst niet meer zomaar kan afgeweken worden van de wettelijke bepalingen. Ook de vulgariserende toelichting, die bij het decreet hoort, is een zeer handig hulpmiddel; studenten kunnen in deze lijst gemakkelijk terugvinden welke kleine herstellingen bij hen liggen. Ze genieten daarnaast van een beperktere lijst dan diegene die bij woninghuur bestaat en van deze lijst kan daarbovenop nog eens afgeweken worden in het voordeel van de student-huurder.

Studenten kunnen voortaan, door een simpele mededeling aan de verhuurder hun kot onderverhuren wanneer ze bijvoorbeeld op Erasmus gaan.  Een schriftelijke en voorafgaande toestemming is niet langer vereist.

Alhoewel het decreet zeker enkele voordelen met zich meebrengt, worden in deze scriptie vooral de nadelen ervan blootgelegd. Aan de hand van concrete cases vanuit vzw Op Krot werd snel duidelijk dat er problemen blijven bestaan, ondanks de ingrepen van de wetgever. De doelstelling van de wetgever strookt niet altijd met de realiteit.

Problemen met de huurwaarborg staat nog steeds op nummer één. De wetgever laat in het Vlaams Woninghuurdecreet toe om de waarborg te storten op de rekening van de verhuurder om het zo buitenlandse studenten makkelijker te maken een kot te huren en omdat de administratieve last van een geblokkeerde rekening niet zou opwegen tegen de voordelen ervan. Maar hierdoor staat de verhuurder in een sterkere positie. Wanneer de waarborg niet wordt teruggestort, eisen student-huurders de waarborg niet terug voor de rechtbank aangezien de inzet eerder gering is en dit niet opweegt tegen de tijd en moeite die bij een gerechtelijke procedure komt kijken.

Ook allerlei verhogingen van de huurprijs zijn een groot probleem. Voornamelijk het verbod op huurprijsverhoging bij opeenvolgende huurovereenkomsten wordt vaak niet gerespecteerd en zelfs omzeild. Huurprijzen stijgen momenteel aan een niet te volgen tempo en koten worden zo eigenlijk onbetaalbaar.

Ook de tweedeverblijfstaks is een heikel punt. Dit is een belasting die de stad heft op woningen zonder inschrijving in het bevolkingsregister. De wetgever voorzag dat deze taks buiten de huurprijs om kan worden aangerekend, om de huurprijzen niet standaard de hoogte in te duwen. Maar bepalingen hierover in het contract zijn eerder vaag en studenten staan vaak voor een verrassing als er plots een hoge som extra wordt aangerekend (1500 euro is het huidige tarief van de stad Gent). De stad Gent voorzag wel in een uitzondering voor studentenhuizen, maar verhuurders vragen deze uitzondering niet aan en schuiven de taks gewoon door naar de student. Dit is perfect mogelijk ingevolge het Vlaams Woninghuurdecreet, maar zorgt wel voor onaangename meerkosten voor de student.

Kan het ook anders?

Kritiek geven is één zaak, oplossingen bedenken is een andere. Enkele aanpassingen aan het decreet zijn wel degelijk gewenst.

Ten eerste lijken enkele bepalingen ‘vergeten’ door de wetgever. Dit geldt onder meer voor de transparantieplicht bij het aanrekenen van de kosten voor energie en water. Ook het bezoekrecht van de verhuurder, dat wel werd uitgeschreven in artikel 14 Vlaams Woninghuurdecreet dat betrekking heeft op woninghuur, geldt niet voor studentenhuur. Nochtans zijn er over het bezoekrecht van de verhuurder in de praktijk veel vragen. In contracten wordt vaak zonder meer ingeschreven dat de huurbaas op elk moment mag binnenkomen in het kot zonder voorafgaande verwittiging. Dit brengt natuurlijk de privacy van de student in het gedrang.

Ten tweede verdienen bepaalde topics een nieuw debat.

Zo is het dat bij één enkele tekortkoming bij het conformiteitsattest, dat aantoont of de woning aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet, de huurovereenkomst meteen nietig wordt verklaard. Dit is een zeer verregaande sanctie en heeft heel wat impact op zowel huurder als verhuurder. Het kan nuttig zijn om een debat te houden of andere sancties niet nuttiger kunnen zijn.

Door het ingevoerde verbod op stilzwijgende verlenging, heerst er elk jaar weer onzekerheid bij de student of die het kot verder kan huren.

Wat tot slot heel merkwaardig is, is dat de huurwaarborg bij studentenhuur wel op de rekening van de verhuurder gestort kan worden. Dit brengt veel problemen mee in de praktijk. Verhuurders weten dat de student een zwakke partij is en kunnen de waarborg vaak zonder problemen gewoon bijhouden en nooit teruggeven.

Conclusie

Concluderend kunnen we stellen dat het Vlaams Woninghuurdecreet heel wat voordelen meebrengt voor studenten, maar in de praktijk blijkt dat student-huurders deze rechten moeilijk kunnen afdwingen. Studenten weten niet welke stappen ze kunnen ondernemen of waar ze recht op hebben. Willen ze toch actie ondernemen, dan is de stap naar de rechter vaak te groot. De positie van de verhuurder is nog altijd heel sterk, ook door het huidige tekort aan koten op de kotenmarkt. Finaal kan ik zeggen dat de afdwingbaarheid van de regels met betrekking tot studentenhuur van het Vlaams Woninghuurdecreet nog verhoogd kan worden en dat er aanpassingen aan het decreet gewenst zijn om de bescherming van de student-huurder te verhogen.