Betaalbare huisvesting in de post-covid-19 stad

Nu de lockdown achter de rug is, lijkt het een afgesloten hoofdstuk waar we liefst nooit meer iets van terugzien. De ‘blijf in uw kot’ leuze verplichtte ons onze woningen te herdenken tot een plek waarin we moesten werken, schoolgaan en ontspannen. Voor lage inkomensgroepen was deze pandemie echter geen kwestie van de woonst te heroriënteren, maar eerder om hem te kunnen behouden. Werkloosheid loerde om de hoek en creëerde huurachterstallen bij velen. Of er nu een pandemie heerst of niet, dergelijke situaties zouden niet mogen voorkomen. Het is daarom van uiterst groot belang om lagere inkomensgroepen te verzekeren van een betaalbare woning. Maar hoe kunnen we het patrimonium aan betaalbare woningen uitbreiden en behouden? Waarom lukt het niet met de reeds bestaande manieren, waar liggen de knelpunten en hoe deze op te lossen?

Het recht op wonen is een basisrecht

‘Blijf in uw kot’ werd de slagzin. Als er dergelijke politieke uitspraken gedaan worden om de bevolking te behoeden voor een gezondheidscrisis, wordt er enigszins van uit gegaan dat iedereen een kot heeft om in te verblijven. In werkelijkheid is dit niet het geval, sterker nog, de pandemie heeft de groep dak- en thuislozen vergroot waarbij een groot deel van de bevolking balanceert op het randje van dakloosheid. Als we vervolgens kijken naar welke maatregelen er vanuit de politiek zijn gekomen om mensen met betalingsproblemen tegemoet te komen tijdens de crisis, kan het verschil niet duidelijker zichtbaar zijn. Op federaal niveau werd een uitstel van betaling van de hypothecaire lening toegekend aan diegene die (tijdelijk) werkloos zijn geworden. Huurders daarentegen konden niet rekenen op een compensatie, hoewel deze bevolkingsgroep voornamelijk bestaat uit mensen die zich geen eigendomsverwerving kunnen veroorloven. Vanuit de Vlaamse overheid werd alleen beslist om een verbod op uithuiszettingen op te leggen en dit enkel tot en met juli 2020.  Zij die met andere woorden middelen hebben, werden beter financieel beschermd tegen deze crisis, terwijl diegene met de minste middelen na enkele maanden opnieuw moesten vrezen voor het dak boven hun hoofd. Deze crisis zorgt er voor dat de betaalbaarheid van huisvesting alsmaar meer in het gedrang komt en dit terwijl het recht op wonen een basisrecht is. Een recht dat vermarkt wordt waardoor diegene met de hoogste woonnood de meeste moeite ervaren.

Sociale huisvesting

Het onderzoek vertrekt vanuit de effecten van de coronacrisis op de meest kwetsbare stedelingen. De betaalbaarheidskwestie wordt daarin naar voren geschoven als het meest prangende vraagstuk, samen met de ontoereikende kwaliteit van goedkope huur- en koopwoningen. Om een antwoord te formuleren op de betaalbaarheid van huisvesting werden in eerste instantie verschillende woonvormen geanalyseerd waaronder sociale huisvesting, sociale verhuurkantoren, de private huurmarkt, geconventioneerd wonen, community land trust en wooncoöperaties. Om tegemoet te komen in de betaalbaarheid werd tijdens het onderzoek al snel duidelijk dat alle ogen gericht zijn op sociale huisvesting. Sociale huisvesting maakt het mogelijk om een degelijke woonst te huren waarvan de huurprijs berekend is volgens het inkomende loon. De probleempunten van deze woonvorm zijn enerzijds dat het ondergefinancierd is door de Vlaamse overheid en anderzijds dat de bouw van dergelijk complex een lang en traag proces is. De coronacrisis heeft daarentegen de urgentie aangetoond van een uitgebreider aanbod aan betaalbare woningen die bovendien voldoen aan de kwaliteitscriteria. Het onderzoek verdiept zich daarom in alle woonvormen om een gepast antwoord te kunnen formuleren op die urgentie. In tweede instantie worden verschillende kwaliteitsverbeteringsoperaties in beschouwing genomen.

Schema scenario één

3 scenario’s

Om verdere stappen te zetten, werden de opgedane inzichten geconcretiseerd. Gent Dampoort werd als casestudy genomen. Binnen Dampoort werd een periferie van 4 gesloten bouwblokken gekozen waarbinnen het onderzoek zich ontplooide. Zo resulteerde het onderzoek in 3 verschillende scenario’s waarbij de onderzochte woonvormen en bijbehorende stedenbouwkundige instrumenten in eerste instantie gecombineerd werden om vervolgens bepaalde pijnpunten bloot te leggen en finaal innovaties en verbeteringen voor te stellen. De onderliggende gedachte aan de scenario’s was om lagere inkomensgroepen te lokaliseren en hen door te laten schuiven naar nieuw ingeplande sociale woningen binnen de aangeduide periferie. De huurwoningen van waaruit zij verhuisd zouden zijn, kunnen op hun beurt onderworpen worden aan een kwaliteitscontrole en een huurprijsberekening die opgelegd kan worden door de lokale overheid. Daarbij staat de lokale overheid in voor de financiële ondersteuning van de verbouwingen van minder gegoede verhuurders. Door dit doorschuifmechanisme toe te passen op een wijk, ontstaat er een kwaliteits- en betaalbaarheidsverbetering die zich inschrijft in het bestaande patrimonium.

1. Huishoudens die nood hebben aan een sociale woning verhuizen naar de nieuwe sociale woningen in de wijk.

2. De huurwoningen die zij verlaten worden onderworpen aan kwaliteits- en betalingscontroles. Deze worden gerenoveerd en er wordt een huurprijsberekening opgesteld om nieuwe huurders een meer betaalbare woonst aan te bieden.

3. Deze verbouwde woningen kunnen op hun beurt nieuwe huishoudens binnen de wijk  huisvesten die nood hebben aan een gezonde en betaalbare woning. Hierna volgt weer stap twee.

De post-covid stad als inclusieve stad

De scriptie toont aan dat een belangrijke rol is weggelegd voor de lokale en bovenlokale overheid en wijst hen op de mogelijke alternatieven antwoorden op de huisvestingscrisis. De coronacrisis heeft niet enkel de urgentie van deze crisis aangetoond, het wijst ons ook op het feit dat kleinschaligheid key is. Een stad die gepland is met oog voor subtiliteit, inclusie en de menselijke maat, is een stad waar graag gewoond wordt. Als diversiteit zo hoog in het vaandel gedragen wordt als men beweert, dan moet dit ook gelden over de inkomensgroepen heen. Dan kan het niet zijn dat gezinnen door een minimale inkomstenverlies moeten vrezen om uit hun woonst gezet te worden. Betaalbaarheid betekent leefbaarheid en laat dit de sterkte worden van onze steden.