De BTW-hervormingen in het vastgoedlandschap: de concurrentiële handicap weggewerkt?

Charlotte Eraly
Rechten, notariaat en criminologische wetenschappen
Persbericht

De BTW-hervormingen in het vastgoedlandschap: de concurrentiële handicap weggewerkt?

Inleiding

1.         Hoe zit het met BTW inzake onroerende verhuur? Welke impact hebben de hervormingen van de wet van 14 oktober 2018 (BS 25 oktober 2018, 81448)? Met deze masterscriptie werd aan de hand van een klassieke literatuurstudie en semigestructureerde interviews getracht een antwoord te bieden op deze vragen en zodoende een handig overzicht te creëren ten aanzien van de immobiliënsector.  

Het begrip ‘onroerende verhuur’ en de principiële BTW-vrijstelling

2.         In essentie houdt dit communautair begrip in dat een verhuurder tegen de betaling van een huurprijs voor een overeengekomen tijdsduur het recht verleent aan een huurder een onroerend goed te gebruiken als ware hij de eigenaar ervan en andere personen daarvan uit te sluiten. Indien een overeenkomst als ‘onroerende verhuur’ gekwalificeerd wordt, geldt in principe een vrijstelling van BTW ingevolge art. 44, §3, 2° W.BTW. Niettemin bestaan er uitzonderingen op deze principiële vrijstelling en worden daarnaast ook alternatieve constructies en technieken aangewend m.o.o. het genereren van een recht op aftrek. Een belangrijk nadeel van de BTW-vrijstelling bestaat er immers in dat de verhuurder de BTW die hij zelf heeft betaald over de verwervings- of oprichtingskosten van het gebouw, niet kan recupereren.

De grote BTW- hervormingen: een drieluik

Het BTW- regime inzake opslagruimten

3.         Initieel bestond de insteek van de hervormingen erin tegemoet te komen aan de logistieke sector. België verloor immers het pleit aan de buurlanden op vlak van E-commerce. Hoewel de Belgische BTW-regeling inzake opslagruimten inderdaad nadeliger was, bleek het grote issue echter de regeling inzake nachtarbeid te zijn. Het probleem situeerde zich dus eerder op arbeidsrechtelijk en sociaalrechtelijk vlak. De BTW-regeling werd aldus aangepakt als lapmiddel om het echte probleem te verdoezelen.

Verplichte belastingheffing inzake kortdurende verhuur

4.         Naast de versoepeling van het regime voor opslagruimten, werd ook een verplichte belastingheffing ingevoerd voor kortdurende verhuur die minder dan zes maanden bedraagt. Hiermee wou men de traditionele discussie met de fiscus vermijden: Gaat het om een passieve terbeschikkingstelling van een onroerend goed, of om een actieve dienstverlening? Hoewel de initiële insteek goed was, schiet deze regeling haar doel voorbij omwille van de vele uitzonderingen die werden ingelast.

 Het optionele BTW-stelsel

5.         Van groter belang binnen deze hervormingen, is echter de invoering van het optionele BTW-stelsel, die decennia op zich liet wachten. België was een van de laatste lidstaten die nog niet voorzag in dergelijk optioneel stelsel. Hoewel reeds jaren verschillende constructies aangewend werden m.o.o. het recupereren van BTW, zorgt deze nieuwe optie in de praktijk voor vereenvoudiging en biedt ze mogelijkheden, waar alternatieve constructies geen uitweg boden. Daarenboven is het opteren voor belaste verhuur ook zeer eenvoudig: een gezamenlijk akkoord opnemen in het huurcontract volstaat en er is geen voorafgaande kennisgeving vereist.

6.         Niettemin kent de regeling een aantal minpunten die werden ingegeven door budgettaire overwegingen: Uitsluitend nieuwe gebouwen vallen onder het toepassingsgebied en de herzieningstermijn wordt verlengd naar 25 jaar. Dat ‘oude’ gebouwen uit de boot vallen, valt te betreuren. In de praktijk blijkt evenwel dat oude gebouwen niet uit de markt geprijsd worden. Aangezien de huurprijzen in België al dermate concurrentieel waren, heeft de regeling geen daling van huurprijzen tot gevolg. In tegenstelling tot verhuurders die wel kunnen opteren voor belastingheffing, zullen verhuurders van ‘oude’ gebouwen hun marges minder kunnen behouden, wanneer huurprijzen als gevolg van economische omstandigheden dalen. Een van de doelstellingen was echter vernieuwbouw stimuleren. Voor gebouwen die aan renovatie toe zijn, kan de mogelijkheid voor belaste verhuur na verbouwing m.i. dan ook een stimulans zijn om te investeren en te vernieuwen. Wat gebouwen betreft die net niet onder het toepassingsgebied vallen en nog niet aan renovatie toe zijn, ligt dit moeilijker. Toch heeft men besloten deze nieuwheidsvereiste niet aan te vechten. Het aanvechten van de regeling zou immers tot de verdwijning van het optionele BTW-stelsel kunnen leiden, waardoor men in de praktijk besloot “de bluts met de buil te nemen”.

Ook de verlenging van de herzieningstermijn kon op veel kritiek rekenen. Uit de bevraging van de experts bleek dat men ervan overtuigd is dat in de toekomst procedures opgestart zullen worden om deze flagrante schending van de BTW-richtlijn aan te vechten. Deze procedures zullen echter pas opgestart worden op het moment dat deze ‘nieuwe’ gebouwen verkocht worden en men geconfronteerd wordt met een zware herzieningskost. De verlengde herzieningstermijn valt zwaar, maar de besproken flankerende maatregelen, zoals de gunstregeling voorzien in art. 21quater KB nr.3, milderen dit enigszins. Vooralsnog lijkt de herzieningstermijn van 25 jaar op vandaag geen struikelblok te zijn voor investeerders en wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de optie. Men zal in de praktijk bijna altijd voor het optionele BTW-stelsel gaan wanneer men de regeling kent, wat niet altijd het geval is omdat de regeling nog jong is.

7.         De optie wordt in de praktijk vaak uitgeoefend en investeerders, die zich in het verleden door de BTW-regeling soms genoodzaakt zagen om in het buitenland te investeren, kunnen voortaan ook in België de BTW-kost van hun investeringen recupereren. We hebben we ons bovendien dit vlak niet alleen gelijkgeschakeld met de buurlanden, onze optionele BTW-regeling is ook pragmatischer en liberaler in vergelijking met deze van de buurlanden. Concluderend kan gesteld worden dat de concurrentiële handicap op het vlak van professionele verhuur ingevolge de invoering van het optioneel BTW-stelsel werd weggewerkt. Hoewel de regeling zijn eigenheden kent, is het toch een welgekomen evolutie voor de vastgoedsector. Of de 25- jarige herzieningstermijn al dan niet stand kan houden, dient afgewacht te worden tot de procedures die binnen een 10-tal jaar opgestart zullen worden: to be continued...

Bibliografie

1. Rechtspraak

1.1 Rechtspraak van het Hof van Justitie van de EU

  • -  HvJ 13 juli 1989, nr. C-173/88, ECLI:EU:C:1989:329, Skatterministeriet/Henriksen.

  • -  HvJ 4 december 1990, nr. C-186/90, ECLI:EU:C:1990:429, Van Tiem.

  • -  HvJ 29 februari 1996, nr. C-110/94, ECLI:EU:C:1996:67, Inzo.

  • -  HvJ 15 januari 1998, nr. C-37/95, ECLI :EU :C :1998:1, Ghent Coal Terminal.

  • -  HvJ 12 februari 1998, nr. C-346/95, ECLI:EU:C:1998:51, Blasi.

  • -  HvJ 8 juni 2000, nr. C 400/98, ECLI:EU:C: 2000:304, Breitsohl.

  • -  HvJ 12 september 2000, nr. C-358/97, ECLI:EU:C:2000:245, Commissie/Ierland.

  • -  HvJ 12 september 2000, nr. C-359/97, ECLI:EU:C:2000:426, Commissie/Verenigd

    Koninkrijk.

  • -  HvJ 14 september 2000, nr. C-384/98, ECLI:EU:C:2000:444, D.

  • -  HvJ 18 januari 2001, nr. C-150/99, ECLI:EU:C:2001:34, Stockholm Lindöpark.

  • -  HvJ 4 oktober 2001, nr. C-326/99, ECLI:EU:C:2001:506, Goed Wonen.

  • -  HvJ 9 oktober 2001, nr. C-409/98, ECLI:EU:C:2001:524, Mirror Group.

  • -  HvJ 16 januari 2003, nr. C-315/00, ECLI:EU:2993:23, Maierhofer.

  • -  HvJ 8 mei 2003, nr. C-269/00, ECLI:EU:C:2003:254, Seeling.

  • -  HvJ 12 juni 2003, nr. C-275/01, ECLI:EU:C:2003:34, Sinclair Collins.

  • -  HvJ 18 november 2004, nr. C-284/03, ECLI:EU:C: 2004:730, Temco.

  • -  HvJ 3 maart 2005, nr. C-428/02, ECLI:EU:C:2005:126, Fonden Marselisborg

    Lystbådehavn.

  • -  HvJ 29 maart 2007, nr. C-111/05, ECLI:EU:C:2007:195, Aktiebolaget NN.

  • -  HvJ 25 oktober 2007, nr. C-174/06, ECLI:EU:C:2007:634, Ministero delle Finanze -

    Ufficio IVA di Milano/ CO.GE.P. Srl.

  • -  HvJ 6 december 2007, nr. C-541/06, ECLI:EU:C:2007:761, Walderdorff.

  • -  HvJ 19 november 2009, nr. C-461/08, ECLI:EU:C:2009:722, Don Bosco Onroerend

    Goed.

  • -  HvJ 11 juni 2009, nr. C-572/07, ECLI:EU:C:2009:365, RLRE Tellmer Property.

  • -  HvJ 2 december 2010, nr. C-276/09, ECLI:EU:C:2010:730, Everything Everywhere.

  • -  HvJ 9 oktober 2011, nr. C-108/99, ECLI:EU:C:2001:526, Cantor Fitzgerald

    International.

  • -  HvJ 27 september 2012, nr. C-392/11, ECLI:EU:C:2012:597, Field fisher Waterhouse.

  • -  HvJ 17 januari 2013, nr. C-224/1, ECLI:EU:C:2013:15 BGŻ Leasing.

  • -  ECLI:EU:C:2013:479, Medicom en Maison Patrice

  • -  HvJ 5 juni 2014, nr. C-500/13, ECLI:EU:C: 2014:1750, Gmina Międzyzdroje.

  • -  HvJ 22 januari 2015, C-55/14, ECLI:EU:C:2015:29, Régie communale autonome du

    stade Luc Varenne.

HvJ 18 juli 2013, nr. C-210/11,

Alard.

i

  • -  HvJ 16 april 2015, nr. C-42/14, ECLI:EU:C:2015:229, Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w Warszawie.

  • -  HvJ 10 november 2016, nr. C-432/15, ECLI:EU:C:2016:855, Baštová.

  • -  HvJ 18 januari 2018, nr. C-463/16, EU:C:2018:22, Stadion Amsterdam.

  • -  HvJ 28 februari 2018, nr. C-672/16, ECLI:EU:C: 2018:134, Imofloresmira.

  • -  HvJ 2 juli 2020, nr. C-231/19, ECLI:EU:C:2020:513, Blackrock Investment

    Management UK.

    1.2 Belgische rechtspraak

  • -  GwH 27 mei 2008, nr. 86/2008.

  • -  Cass.14 februari 2008, F.05.0022.N.

  • -  Cass. 4 juni 2010, AR C.09.0285.F.

  • -  Cass. 22 juni 2012, F.11.0090.F.

  • -  Cass. 6 juni 2013, F.12.0005.F.

  • -  Cass. 15 maart 2018, F.16.0141.N. -

  • -  Brussel 23 mei 1996, Fiscoloog 1996, nr. 572, 6.

  • -  Bergen 22 november 2002, Fiscoloog, 2002 nr. 871, 9.

  • -  Antwerpen 18 oktober 2005, Fiscoloog, 2006, nr. 1008,8

  • -  Brussel, 7 november 2017, nr. 2014/AF/187, http://www.monkey.be. -

  • -  Rb. Luik 7 februari 2000, Fiscoloog, 2000, nr. 757, 3.

  • -  Rb. Brussel, 26 april 2002, nr. 00/883/A en 00/14340/A, http://www.monkey.be.

  • -  Rb. Brussel, 19 mei 2004 nr. 00/8719/A, http://www.monkey.be.

  • -  Rb. Antwerpen, 12 september 2005, nr. 03/7115/A, http://www.monkey.be. 

 

2. Rechtsleer

2.1 Boeken

  • -  DE NEEF G., HUBER W., JANS K., en VAN DE VELDE, A., Vastgoed en BTW, Intersentia 2020, 184 p.

  • -  VAN DE WOESTEYNE I., Handboek personenbelasting 2020-2021, Mortsel, Intersentia, 2020, 849 p.

  • -  RUYSSCHAERT S., en DE VULDER V., Alternatieven voor de onroerende verhuur, Antwerpen, Maklu, 2011, 206 p.

  • -  V. SAGAERT e.a., Het nieuwe goederenrecht, Mortsel, Intersentia, 2021, 534 p. 2.2. Nieuwsbrieven en tijdschriften

  • -  AMAND C., “Location immobilière en TVA belge. Approche formelle, historique et prospective de l’arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2010, ‘Mons Expo’”, TFR, 2011, nr. 410, 851-878.

  • -  COUSSÉE V. en VAN BEVEREN T., “Onttrekkingen en herzieningen inzake onroerende goederen”, Not.Fisc.M., 2018/6, 156.

  • -  GEBROERS L. en DE MAEIJER S., “Btw-aftrek bij gemengde belastingplichtigen”, TFR, 2020, nr. 585, 619.

  • -  JANSSENS K., “De stilte na de storm, Fisc. Act. nr. 2019/01, 1-9.

  • -  MASSIN I., Bijkomende diensten onroerende verhuur: twee hoofdscenario's, Fiscoloog

    2015, nr. 1434, 10.

  • -  MASSIN, I. “BTW op onroerende verhuur wordt mogelijk vanaf 1 januari 2019”,

    T.NOT., 2018, nr.7- 8.

  • -  NATANELOV A. en COBBAERT L., “Optionele btw-heffing op onroerende verhuur:

    bewijslast voor fiscus of (ver)huurder?” Fis. Act, nr. 2019/40, 12-14.

  • -  OPREEL J., “Is verhuur gemeubeld vakantie-huis dan toch 'hoteldienst'?”, Fisc.Act. nr.

    2012/24, 5-8.

  • -  OPREEL J., “Btw op opslagruimte: achter nieuwe regels gaan heel wat complicaties

    schuil’, Fisc. Act. nr.2019/21, 4-8.

  • -  OPREEL J., “Kortetermijnverhuur: nieuwe regeling schiet zijn doel voorbij”, Fisc. Act.

    nr. 2020/23, 1-3.

  • -  PANIS W., “De BTW-vrijstelling voor onroerende verhuur: kenmerken, uitsluitingen

    en alternatieven”, TFR, 2005, nr. 275, https://www.stradalex.com/nl.

  • -  PEETERS B., “Verhuur en verpachting van onroerende goederen: een van BTW

    vrijgestelde handeling”, TFR, 2005 nr. 275, 97-102.

  • -  PEETERS B., “De vereiste van exclusiviteit voor de vrijstelling van BTW inzake

    onroerende verhuur”, TFR, 2008, nr. 341, 489-490.

iii

  • -  PEETERS B., “Onroerende verhuur: meer of minder Europa?”, TFR, 2012, nr. 415, 130-135.

  • -  ROBBEN W., “Belastingplicht en belastbare handelingen inzake btw sedert 1 januari 1993”, AFT ,1994, nr. 2, 56.

  • -  RUYSSCHAERT S., “Winkelcentra en btw: eindelijk rechtszekerheid”, Fisc.Week. 2012 nr. 82, 2.

  • -  RUYSSCHAERT S., “Niet alle “nieuwe gebouwen” kunnen als “nieuw gebouw” verhuurd worden mét btw...”, Fisc.Week., 2018, nr. 44, 7.

  • -  RUYSSCHAERT S., “Onroerende verhuur mét btw: welk stelsel primeert?”, Fisc.Week., 2019, nr. 389, 7.

  • -  RUYSSCHAERT, S., “Verkoop en verhuur van onroerende goederen anno 2020”, OGP, 340, 352-353.

  • -  RUYSSCHAERT, “Kwijtschelding van huur door COVID-19 in het kader van onroerende leasing: boekhoudkundige en fiscale gevolgen”, Fisc.Week., 2021, nr.464, 5.

  • -  SCHELFHAUT G. en UYTTENDAELE R., “BTW en onroerende verhuur anno 2019”, TAA, 2019, nr. 64, 44.

  • -  STAS D., “Cassatie laat nog weinig ruimte in Temco-zaak”, Fisc. Act., 2013, nr. 26, 3- 5.

  • -  VAN DYCK J., “Parkeren" van boten valt ook onder toepassing van de BTW”, Fiscoloog, 2005, nr. 972, 7.

  • -  VAN DYCK J., “Antwerpen past principe van ‘minimale voorzienbaarheid’ consequent toe”, Fiscoloog, 2009, nr. 1155, 4

  • -  VAN STIPHOUT T. en STROOBANTSEN B., “Huur met btw vanaf 1 januari 2019: een overzicht van de wijzigingen van de wet van 14 oktober 2018”, T.NOT., 2019, nr. 8, 10.

Download scriptie
Universiteit of Hogeschool
Universiteit Gent
Master of Laws in de Rechten
Publicatiejaar
2021
Promotor(en)
prof. dr. Bart Peeters
Kernwoorden
Share this on: