De sociaal-geografische spreiding van betaalbare woningen in Brussel

Stijn Segers
Een scriptie over het ontstaan, de werking en de toekomstperspectieven van de nieuwe huisvestingsinitiatieven in relatie tot de publieke huisvestingsmaatschappijen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Alternatieven voor betaalbaar wonen in Brussel?

De huidige situatie op de Brusselse woningmarkt liegt er niet om. Jaar na jaar worden de huurwoningen duurder en de bevolking armer. Als we de Brusselse bevolking opdelen in decielen op basis van het inkomen en men ervan uitgaat dat in een ideale situatie niet meer dan 25% van het gezinsinkomen aan huisvesting wordt besteed, dan is er op de private huurmarkt voor de 20% gezinnen met de laagste inkomens geen enkele woning meer te vinden. Een gezin moet al tot de 30% hoogste inkomens behoren om toegang te hebben tot meer dan 25% van de huurmarkt.

De overheden slagen er ondertussen niet in om voldoende betaalbare woningen op de markt te brengen, wat zich onder andere vertaalt in een continue stijging van de wachtlijst voor een sociale woning. Vanuit de basisbewegingen ontstaan daarom initiatieven die vanuit verschillende invalshoeken vertrekken om zelf betaalbare woningen aan te bieden. Deze initiatieven zijn zeer divers en een overzicht van het aanbod ontbrak nog voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Met deze masterproef wordt een beeld geschetst van het gevarieerde aanbod aan nieuwe sociale wooninitiatieven, die veelal versnipperd, in het Gewest aanwezig zijn en die op een professionele wijze zelf betaalbare woningen aanbieden.

Het ontstaan van ‘nieuwe wooninitiatieven’ kan gekaderd worden binnen de problematiek van de huisvestingscrisis, die op haar beurt het gevolg was van een economische en politieke crisis en wijzigingen in de gezinsstructuren. Deze crisissen hebben geleid tot de opkomst van ‘nieuwe sociale bewegingen’ die verantwoordelijk zijn voor de bloei van het welzijnswerk en woonactivisme. De voorbije decennia zijn deze initiatieven uitgegroeid tot volwaardige actoren op de woningmarkt en zijn ze meer dan ooit nodig om het recht op wonen te verdedigen.

De veerkracht van voornamelijk de private huurmarkt wordt op de proef gesteld door de huidige economische onzekerheden, die in de eerste plaats de armere gezinnen treft. Daarnaast staan we voor grote uitdagingen om het huuraanbod af te stemmen op veranderende woonbehoeftes die het gevolg zijn van het vergrijzen van de bevolking, de sterke toename van (niet-Westerse) immigranten en een toenemende complexiteit van gezinsrelaties. Bovendien voldoen veel woningen ook niet meer aan de huidige comforteisen.

Bij een eerste beschouwing zijn er heel wat actoren actief in het Brussels Gewest die al dan niet als hoofdtaak betaalbare woningen voorzien. Na analyse van deze actoren werd al snel duidelijk dat er veel samenwerkingsverbanden tussen bestaan en er veel actoren zijn die slechts enkele woningen in bezit hebben, waardoor het niet rendabel is om hiervoor zelf in te staan voor het beheer en de verhuur. Met uitzondering van een handvol andere initiatieven blijken de 22 sociale verhuurkantoren (SVK’s) voor al deze actoren de tussenliggende schakel met de huurders. Door de woningen van de SVK’s in beeld te brengen werden dus meteen ook de woningen van bijna alle andere initiatieven in de analyse opgenomen.

De SVK’s hebben, ondanks dat ze onder dezelfde term worden ondergebracht, heel uiteenlopende doelstellingen en werkgebieden. Zo zijn er SVK’s die zich enkel richten op gezinnen die sociale begeleiding nodig hebben, jongeren in noodsituaties, kroostrijke gezinnen, intergenerationeel wonen, enz. Daarnaast zijn er ook recenter SVK’s ontstaan vanuit OCMW’s en gemeentebesturen, die enkel een inkomensvoorwaarde stellen. De combinatie van deze SVK’s zorgt ervoor dat er een beperkt, maar gevarieerd aanbod aan betaalbare woningen is ontstaan dat in zekere mate kan inspelen op de specifieke gezinssituaties van hun huurders, iets wat de openbare vastgoedmaatschappijen (OVM’s) niet kunnen bieden.

Uit het kaartmateriaal kan worden opgemaakt dat de woningen van de SVK’s vrij evenwichtig verspreid zijn over het Gewest. Deze spreiding moet verklaard worden vanuit het decentrale model van de SVK’s, waarbij woningen in beheer worden genomen van voornamelijk vzw’s en particuliere eigenaars die vaak geen onderlinge banden met elkaar hebben. De kans dat meerdere SVK-woningen naast elkaar gelegen zijn is daarom zeer laag in vergelijking met de OVM-woningen die via een centraal model gestuurd worden en die hun efficiëntie moeten halen uit een schaalvoordeel, waardoor projecten van meerdere tientallen tot soms meer dan 100 woningen op dezelfde locatie geen uitzondering zijn.

De 6de staatshervorming maakt het sinds 1 juli 2014 mogelijk voor de gewesten om zelf wetten en regels op te stellen met betrekking tot de private woonmarkt. Dit geeft het Brussels Gewest voor het eerst de mogelijkheid om een beleid te voeren dat aangepast is aan de Brusselse realiteit, waarbij maatregelen kunnen genomen worden die niet alleen gericht zijn op het verwerven van een eigendom, maar die ook de private huurmarkt beter ondersteunen. Het is nu afwachten welke maatregelen er genomen zullen worden en of er bv. een vorm van huurtoelage zal ingevoerd worden zodat meer gezinnen toegang krijgen tot de private huurmarkt.

In tussentijd zullen het vooral de SVK’s zijn die oplossingen proberen te bieden voor de tienduizenden Brusselse gezinnen die in de rij staan om een sociale woning toegewezen te krijgen, al is hun aanbod nog niet groot genoeg om deze wachtlijsten te doen slinken. De kracht van de SVK’s ligt momenteel niet in het aantal woningen die ze kunnen ‘socialiseren’, maar in de verscheidenheid aan doelgroepen die ze kunnen bereiken, want een goedkopere private huurmarkt biedt nog geen oplossing voor discriminatie en voor sociale of psychische problemen die vaak aan de basis liggen voor het niet kunnen huren of kopen van een woning. Iets waar de SVK’s vaak gepaste begeleiding voor voorzien.

Vandaag, twintig jaar na de erkenning van het eerste SVK, zijn deze initiatieven klaar voor een verdere professionalisering en ook nu de mijlpaal van 4000 woningen in beheer bereikt werd, lijkt het einde aan hun groei nog niet in zicht. De SVK’s moeten echter niet gezien worden als dé oplossing voor een te dure private huurmarkt, noch als een model om de klassieke sociale huisvestingsmaatschappijen te vervangen, maar wel als vernieuwende initiatieven die in feite gericht zijn op een omvangrijke nichemarkt en die de overheid erop wijzen dat er nog hard gewerkt zal moeten worden om te komen tot een effectief recht op wonen voor iedereen.

Bibliografie

ASIS. (z.j.). Website van de vereniging. Geraadpleegd op 26 februari 2016, van http://www.schaerbeek.be/nl/leven-schaarbeek/huisvesting-stedenbouw-lee…

Azare, B. (2005). Evolutie familiale relaties: notarissen formuleren suggesties naar wetgever toe. Persmededeling 13 oktober 2005, Brussel: Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen (http://www.notaris.be).

Bachus, K. (2013). Het Community Land Trust model. Innovatief financieringsinstrument voor duurzaamheidstransities in Vlaanderen?.

Baugnet, V., Butzen, P., Cheliout, S., Melyn, W., & Wibaut, Q. (2011). Einde van de crisis op de woningmarkten? Een internationaal overzicht. Economisch Tijdschrift, 57-76.

Be.Brussels. (2014). Regeerakkoord 2014-2019. Geraadpleegd op 17 maart 2016, van http://be.brussels/files-nl/over-het-gewest/de-gewestelijke-bevoegdhede…

Be.Brussels. (z.j.). Gemeenschapsinstellingen in Brussel. Geraadpleegd op 28 januari 2016, van http://be.brussels/over-het-gewest/gemeenschapsinstellingen-in-brussel

BS. (1994, 17 februari). De Belgische Grondwet. Geraadpleegd op 13 januari 2016, van http://www.senate.be/doc/const_nl.html

Bernard, N. (2006). Repenser le droit au logement en fonction des plus démunis. Un essai d'évaluation législative.

Bernard, N., Zimmer, P., & Surkin, J. (2009). Huisvesting, grondbeleid en openbare ruimte. Synthesenota nr. 6. Brussels Studies.

BGHM. (2005). De Sociale Verhuurkantoren in de drie gewesten. Geraadpleegd op 24 februari 2016, van http://www.slrb.irisnet.be/documentatie/articles/BGHMinfo43_Epr.pdf/at_…

BGHM. (2014, 27 juni). Brusselse Huisvestingscode. Geraadpleegd op 29 januari 2016, van http://www.slrb.irisnet.be/professionelen/reglementering/brusselse-huis…

BGHM. (2015). Gewestelijke cartografie. Geraadpleegd op 7 november 2015, van http://www.slrb.irisnet.be/huisvestingsmaatschappijen/patrimonium/1-gew…

BGHM. (2016). Gewestelijk Observatiecentrum voor de huisvesting. Observatiecentrum van de huurprijzen - Enquête 2015. Geraadpleegd op 5 mei 2016, van http://www.slrb.irisnet.be/documentatie/observatoire-regional-du-logeme…

BISA. (2015). Indicatorfiche “Aantal premies voor woningrenovatie (per 1000 huishoudens)”. Geraadpleegd op 19 maart 2016, van https://wijkmonitoring.irisnet.be/indicators/aantal-premies-voor-woning…

Blommaert, J., Beyens, K., Meert, H., Hillewaert, S., Verfaillie, K., Stuyck, K., & Dewilde, A. (2005). Grenzen aan de solidariteit. Formele en informele patronen van solidariteit in het domein van migratie, huisvesting en veiligheid. Academia Press.

Boelhouwer, P. (2013). Maturation of the Dutch social housing model and perspectives for the future (pp. 239-257). Springer Berlin Heidelberg.

Bramley, G., & Power, S. (2009). Urban form and social sustainability: the role of density and housing type. Environment and Planning B: Planning and Design, 36(1), 30-48.

Carliez, C., & Lopes, C. (2013). De strijd tegen de woningleegstand in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Conferenties van 4 juni 2013.

Comber, A., Brunsdon, C., & Green, E. (2008). Using a GIS-based network analysis to determine urban greenspace accessibility for different ethnic and religious groups. Landscape and Urban Planning86(1), 103-114.

De Decker, P. (1990). Housing and housing policy in Flanders (Belgium): confusion on the eve of a new decade. Journal of Housing and the Built Environment5(1), 3-27.

De Decker, P. (1998). The rise of social rental agencies in Belgium. Feantsa, Gent.

De Decker, P. (2002). On the genesis of social rental agencies in Belgium. Urban Studies39(2), 297-326.

De Decker, P., & Raes, K. (1996). Access to housing, processes of exclusion and tenure (in)security in Belgium. Feantsa, Brussel.

De Decker, P., Vlerick, E., & Le Roy, M. (2009). Eigenaars die woningen verhuren aan een sociaal verhuurkantoor. Profiel, motieven en tevredenheid. Steunpunt Ruimte en Wonen.

De Decker, P., Meeus, B., Pannecoucke, I., Schillebeeckx, E., Verstraete, J., & Volckaert, E. (Eds.). (2015). Woonnood in Vlaanderen.: Feiten/mythen/voorstellen. Maklu.

Decroly, J., & Van Crieckingen, M. (2009). Het Plan voor de Internationale Ontwikkeling Van Brussel (PIO): Belofte van vastgoedprojecten, maar toenemende ongelijkheden?. Brussels Studies25.

Elsinga, M., Jong-Tennekes, M. D., & Heijden, H. V. D. (2011). Crisis en woningmarkt. TU Delft, Delft.

Evrard, O. (2010). Het Parlement deblokkeert het openbaar beheersrecht. VSGB.

Fremault, C. (2015, 16 september). Het studentenwoningenaanbod in Brussel een duwtje in de rug geven en de kwaliteit ervan verbeteren. Geraadpleegd op 29 januari 2016, van http://celinefremault.be/nl/het-studentenwoningenaanbod-in-brussel-een-…

FOD Economie. (2014). Persbericht. Census 2011, een volkstelling voor de eenentwintigste eeuw.

FOD Economie. (2015, 5 november). Kadastrale statistiek van het gebouwenpark, België en gewesten, 2015. Geraadpleegd op 28 januari 2016, van http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/…

FOD Economie. (z.j.). Vastgoedprijzen. Geraadpleegd op 2 februari 2016, van http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/…

FOD Justitie. (2016). Overdracht huur. Geraadpleegd op 3 maart 2016, van http://justitie.belgium.be/nl/themas_en_dossiers/huren_en_verhuren/over…

Gemeente Sint-Joost. (2014). Nieuwe start bij het AIS. Informatieblad van de gemeente Sint-Joost, 61, 37. Geraadpleegd op 27 februari 2016, van https://issuu.com/ilovesaintjosse/docs/1210_2014_automne-herfst/0

Govaert, C. (2016, 9 maart). Brussel subsidieert herinrichting van kantoorgebouwen tot sociale woningen. Geraadpleegd op 17 maart 2016, van http://www.immospector.be/NewsView.aspx?contentdomains=OR(IMMOPRO,IMMOR…

ImmoSpector (2016, 15 januari). Brusselse sociale verhuurkantoren richten zich op nieuwe woonvormen en nieuwe doelgroepen. Geraadpleegd op 30 januari 2016, van http://www.immospector.be/NewsView.aspx?contentdomains=OR(IMMOPRO,IMMOR…

Haffner, M. E. A., & Heylen, K. (2008). Betaalbaarheid van het wonen in Vlaanderen en Nederland 2005/2006. Steunpunt Wonen.

Haffner, M. E. A., & Heylen, K. (2014). De verdeling van de woonsubsidies: Vlaanderen en Nederland vergeleken. Steunpunt Wonen.

Jacobs, D., & Swyngedouw, M. (2000). Een nieuwe blik op achtergestelde buurten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Tijdschrift voor sociologie,21(3), 197-228.

Just Landed. (z.j.). De Huurmarkt. Woningaanbod en prijzen in Nederland. Geraadpleegd op 16 maart 2016, van https://www.justlanded.com/nederlands/Nederland/Nederland-Gids/Woonruim…

Loopmans, M., Minon, C., Perrin, N., & Teller, J. (2014). Onderzoek van de private huisvestingsmarkt in België in het kader van de Diversiteitsbarometer. Diversiteitsbarometer Huisvesting, 136-245.

Luyten, D., Emmery, K., Pasteels, I., & Geldof, D. (2015). De sleutel past niet meer op elke deur. Dynamische gezinnen en flexibel wonen. Maklu.

Martens, A. (2009). De hedendaagse erfenis van tien jaar onteigeningen en uitzettingen in de Brusselse Noordwijk (1965-1975). Brussels Studies, (29), 1-16.

Midheme, E., & Moulaert, F. (2013). Pushing back the frontiers of property: Community land trusts and low-income housing in urban Kenya. Land Use Policy35, 73-84.

Notius. (2015). Overdracht huurwetgeving naar regio’s weer wat concreter. Geraadpleegd op 3 maart 2016, van http://notius.eu/nl/Private/News.aspx

Notredame, L. (1994). De nieuwe wooninitiatieven. Brussel, Koning Boudewijnstichting.

Renovassistance. (z.j.). Realisaties voor eigen rekening. Geraadpleegd op 8 december 2015, van http://www.renovassistance.be/index.php/realisaties/eigen-rekening

Romainville, A. (2010). Wie is gebaat bij de beleidsmaatregelen die de aankoop van de gezinswoning in Brussel ondersteunen?. Brussels Studies34.

Sanderse, C., Verweij, A., de Beer, J. (2012) Etniciteit: Wat zijn de verwachtingen voor de toekomst? In: Nationaal Kompas Volksgezondheid. Bilthoven: RIVM.

Stichting Pro Renovassistance. (z.j.). Overzicht gebouwen. Geraadpleegd op 8 december 2015, van http://www.renovassistance.be/index.php/realisaties/104-prorenovassista…

Storme, A. (2003). 20 jaar projectmatig opbouwwerk in Brussel. Opbouwwerk Brussel,19(79), 33-45.

SVK Sint-Joost. (z.j.). Website van de vereniging. Geraadpleegd op 26 februari 2016, van http://www.stjoost.irisnet.be/index.php?id=10569&tx=nl

Surkyn J. (1996): Gezin en woning. Evolutie van gezinsstructuren en effecten op de bouw- en woningmarkt. Studie in opdracht van de Federatie van Algemene Bouwaannemers voor het FABA-congres, Steunpunt Demografie, V.U. Brussel.

Van Criekingen, M. (2006). Welke toekomst voor de Brusselse centrumwijken?. Selectieve migratie vanuit Brusselse wijken gekenmerkt door gentrificatie. Brussels Studies1.

Van Criekingen, M., & Decroly, J. M. (2003). Revisiting the diversity of gentrification: neighbourhood renewal processes in Brussels and Montreal. Urban Studies40(12), 2451-2468.

Van Criekingen, M., Bridge, G., Butler, T., & Lees, L. (2011). Meanings, politics and realities of social mix–a view from Brussels. Mixed communities: gentrification by stealth, 169-184.

Vandromme, T., & Hubeau, B. (2016). Kroniek van de sociale huisvesting (2009-2014). Rechtskundig Weekblad, 17, 5 maart 2016.

Vanneste, D., Thomas, I., Goossens, L., De Decker, P., Laureys, J., Laureyssen, I., et al. (2007). Woning en woonomgeving in België. FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie, Algemene Directie Statistiek en Economische Informatie.

Vastmans, F., Buyst, E., Helgers, R., & Damen, S. (2014). Woningprijzen: woningprijs-mechanisme en marktevenwichten. De logica, nood en valkuilen van betaalbaarheid als woningprijs determinant. Steunpunt Wonen.

Wildemeersch, D. (2009). Praktijken van democratisch burgerschap in opbouwwerk. Reflecties naar aanleiding van het 25 jarig bestaan van Samenlevingsopbouw Brussel. Opbouwwerk Brussel,25(96), 14-20.

Wildt, R. de, Keers, G., Buys, A. (2015). Stand Koopwoningmarkt 2015. Ministerie van BZK, DGWB, Amsterdam.

Willaert, D. (2014). Internationalisering van het Brussels gewest en de Vlaamse Rand. Brio brussel. Geraadpleegd op 20 maart 2016, van http://www.briobrussel.be/ned/webpage.asp?WebpageId=1225

Winters, S. (Ed.). (2010). Is wonen in Vlaanderen betaalbaar?. Maklu.

Winters, S. (2015). Trends op de Vlaamse woningmarkt. KU Leuven, HIVA.

Whitehead, C., & Scanlon, K. J. (2007). Social housing in Europe. London School of Economics and Political Science.

Wolters Kluwer. (2014). Brussel publiceert toewijzingsreglementen voor gemeente- en OCMW-woningen. Geraadpleegd op 14 maart 2016, van http://www.kluwereasyweb.be/documents/lawyer-news/201408-lawyerpart1/kl…

Zhu, X., Liu, S., & Yeow, M. C. (2005). A GIS-based multi-criteria analysis approach to accessibility analysis for housing development in Singapore. Proceedings of the SSC.

Zhang, Z., Liu, Y., Li, J., & Chen, B. (2009). Application of GIS and spatial decision support system for affordable housing. In Computer Science & Education, 2009. ICCSE'09. 4th International Conference on (pp. 1110-1115). IEEE.

Zimmer, P. (2007). Les évolutions démographiques et socio-économiques de la Région de Bruxelles-Capitale depuis 1990. Courrier hebdomadaire du CRISP, (3), 5-74.

 

Persoonlijke communicatie

Aerts, M., Verantwoordelijke Verhuring SVK Baita, persoonlijke communicatie, ingevulde vragenlijst + jaarverslag SVK Baita, 4 mei 2016

Casteleyn, N., Directrice SVK Brussel, persoonlijke communicatie, ingevulde vragenlijst + jaarverslag SVK Brussel, 29 april 2016

Cock, G., Coördinator SVK Hector Denis, persoonlijke communicatie, jaarverslag SVK Hector Denis, 4 mei 2016

Culot, B., Directrice SVK Wijken, persoonlijke communicatie, ingevulde vragenlijst + jaarverslag SVK Wijken, 4 mei 2016

Denis, P., directeur SVK Ieder Zijn Woning, persoonlijke communicatie, statistieken SVK Ieder Zijn Woning (1996-2015), 11 januari 2016

Desprez, P., directeur SVK Etterbeek en schepen in Watermaal-Bosvoorde, persoonlijke communicatie, jaarverslag SVK Etterbeek, 16 mei 2016.

Faes, G., directeur SVK Comme Chez Toi en voorzitter FEDSVK, persoonlijke communicatie, statistieken SVK Comme Chez Toi (2004-2015), 30 december 2015

Faes, G., directeur SVK Comme Chez Toi en voorzitter FEDSVK, persoonlijke communicatie, ingevulde vragenlijst + jaarverslag SVK CCT, 28 april 2016

Fremault, C., Brussels minister (o.a. huisvesting, levenskwaliteit), statistieken over leegstand bij woningen van de OVM’s (2015), 24 september 2015

Gilsoul, C., secretaris SVK De Drie Appelbomen, persoonlijke communicatie, statistieken SVK De Drie Appelbomen (2000-2015), 30 december 2015

Gilsoul, C., secretaris SVK De Drie Appelbomen, persoonlijke communicatie, ingevulde vragenlijst + jaarverslag SVK De Drie Appelbomen, 29 april 2016

Jennes, I., Coördinator SVK IRIS, persoonlijke communicatie, ingevulde vragenlijst + jaarverslag SVK IRIS, 3 mei 2016

Jullien, A., Huurder beheerder SVK MAIS, persoonlijke communicatie, statistieken SVK MAIS (2003-2015), 4 januari 2016

Jullien, A., Huurder beheerder SVK MAIS, persoonlijke communicatie, ingevulde vragenlijst + jaarverslag SVK MAIS, 4 mei 2016

Libon, L., Coördinator FEDSVK, persoonlijke communicatie, statistieken alle SVK's (2010-2014), 17 december 2015

Van Wynsberghe, B., Vice-voorzitter SVK Delta, persoonlijke communicatie, ingevulde vragenlijst, 4 mei 2016

Verdickt, C., Directrice SVK De Drie Appelbomen, persoonlijke communicatie, ingevulde vragenlijst, 29 april 2016

Universiteit of Hogeschool
Stedenbouw en Ruimtelijke Planning
Publicatiejaar
2016
Promotor(en)
Prof. Dr. Michael Ryckewaert
Kernwoorden