De gesplitste aankoop van een onroerend goed in vruchtgebruik en blote eigendom tussen natuurlijke personen in Vlaanderen.

Zeven parameters en één druk op de knop!

Belastingen besparen. Is dit niet iets wat we voortdurend nastreven? Binnen de wereld van het vastgoed worden we geconfronteerd met het betalen van onder andere de volgende belastingen: registratierechten[1], schenkbelasting[2], erfbelasting[3]… Door ons vermogen optimaal te plannen kunnen we deze belastingen tot een minimum herleiden. Het is daarom ook de rol van de vastgoedmakelaar om bij de verwerving van een onroerend goed onze klanten hier attent op te maken.

De gesplitste aankoop van een onroerend goed

Zo is de gesplitste aankoop van een onroerend goed een tool binnen de vastgoedplanning om later te betalen belastingen uit te sparen. Bij deze techniek wordt er ingespeeld op de opsplitsbaarheid van het eigendomsrecht in een recht van vruchtgebruik en een naakt eigendomsrecht.

De naakte of blote eigenaar van een onroerend goed bezit het beschikkingsrecht op het onroerend goed. De vruchtgebruiker daarentegen bezit het genots- en gebruiksrecht op het onroerend goed. Samen bezitten de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar de volle eigendom over het onroerend goed.

Het vruchtgebruik is een zakelijk, tijdelijk en persoonlijk recht op andermans zaak. Bij de gesplitste aankoop van een onroerend goed wordt er voornamelijk op het tijdelijke karakter van het vruchtgebruik ingespeeld. Het is namelijk zo dat het vruchtgebruik tot een einde komt bij het overlijden van de vruchtgebruiker. Op deze manier zorgt men er dus voor dat de vruchtgebruiker gedurende een bepaalde periode het genot heeft van het onroerend goed. De vruchtgebruiker kan het onroerend goed exploiteren, bewonen of verhuren als belegging. De blote eigenaar is uiteindelijk de begunstigde partij want na het overlijden van de vruchtgebruiker beschikt hij over de volle eigendom van het onroerend goed. Met die reden wordt het vruchtgebruik telkens verworven door de ouders en de blote eigendom door het kind wanneer een onroerend goed gesplitst wordt aangekocht.

De burgerrechtelijke en fiscale aspecten

In het Burgerlijk Wetboek wordt het vruchtgebruik geregeld in de artikelen 578 tot en met 624. Een groot deel van deze artikelen is van aanvullend recht[4]. De partijen krijgen dus deels de vrijheid om het conventioneel vruchtgebruik nader te bepalen. Zo ontstaat er telkens opnieuw een op maat gemaakte, gesplitste aankoopakte waarin verschillende burgerrechtelijke aspecten besproken worden zoals: de duur van het vruchtgebruik, de staat van het onroerend goed, de borgstelling, het genot over het onroerend goed, de bestemming van het onroerend goed, de vervallenverklaring, onderhoud en herstellingen aan het onroerend goed, de lasten en belastingen verbonden aan het onroerend goed…

Zoals eerder vermeld wordt de techniek van de gesplitste aankoop vooral toegepast omwille van fiscale redenen. Er kan namelijk heel wat erfbelasting uitgespaard worden. Hierdoor bekijkt de fiscus de techniek van de gesplitste aankoop dan ook met argusogen. Gedurende de laatste jaren volgden verschillende stellingnames elkaar snel op. Sinds de invoering van de Vlaamse Codex Fiscaliteit heeft de antimisbruikmaatregel een eigen interpretatie gekregen van de Vlaamse administratie. De gesplitste aankoop van een onroerend goed is nog steeds mogelijk. Het is echter wel van belang dat de kinderen de blote eigendom verwerven met eigen gelden. Als de kinderen niet beschikken over deze gelden kunnen ze ook door de ouders geschonken worden. In dit  laatste geval vraagt de Administratie echter wel om hierop 3 % aan schenkbelasting te betalen.

Rekentool als hulpmiddel

Bij de verwerving van een nieuw onroerend goed biedt de techniek van de gesplitste aankoop niet altijd de juiste oplossing. Er moet namelijk rekening gehouden worden met bepaalde factoren. Het belang van de gesplitste aankoop is afhankelijk van de leeftijd van de ouders, het aantal kinderen, de grootte van het vermogen, de bijhorende tarieven… Doorheen het onderzoeken van de bovenstaande invloeden werd een rekentool ontwikkeld. Via de rekentool kunnen de kopers aan de hand van het ingeven van enkele getallen in één oogopslag de te besparen erfbelasting berekenen. Zo kunnen ze op een eenvoudige en correcte manier te weten komen hoeveel erfbelasting ze kunnen besparen door het onroerend goed gesplitst aan te kopen.

In de rekentool wordt er rekening gehouden met onderstaande elementen:

• In de eerste vier velden wordt er een onderscheid gemaakt tussen de onroerende en roerende goederen. Het onderscheid dat hier reeds gemaakt wordt, is namelijk van belang bij de berekening van de erfbelasting die de langstlevende echtgenoot en de kinderen in rechte lijn moeten betalen. Er moet namelijk een onderscheid gemaakt worden tussen de erfbelasting die op de roerende en op de onroerende goederen betaald worden.
• In het vijfde veld wordt er geïnformeerd naar het aantal blote eigenaars waarmee het nieuwe onroerend goed zal worden aangekocht.
• In het zesde veld wordt er geïnformeerd naar de leeftijd van de vruchtgebruikers. Hierbij is het van belang dat de leeftijd van de jongste vruchtgebruiker wordt opgegeven. Op basis van deze leeftijd wordt de bijhorende leeftijdscoëfficiënt automatisch bepaald. De waarde van het erfdeel van de langstlevende echtgenoot en het kind of de neef/nicht is afhankelijk van deze waarde.
• In het laatste veld wordt er gevraagd om aan te duiden hoe de relatie tussen de  vruchtgebruikers – blote eigenaars is. Afhankelijk van de optie die hier gekozen wordt, zullen de bijhorende tarieven gekozen worden. Voor de berekening van de erfbelasting van de langstlevende echtgenoot blijven telkens de tarieven in rechte lijn van toepassing. Bevinden we ons echter in de tweede optie dan wordt er overgeschakeld naar de tarieven “anderen” wat de erfbelasting en “oom/tante aan neef/nicht” wat de schenkbelasting betreft.

Aan de slag…

Zeven paramaters en één druk op de knop, meer is er niet nodig om het nut van de gesplitste aankoop aan te tonen. Probeer het vooral zelf uit en sta versteld van de besparing die de kopers kunnen bekomen.

[1] Registratierechten zijn een vorm van belastingen die worden geheven door de Staat wanneer een akte of geschrift geregistreerd wordt in een register. Bij de verwerving van een onroerend goed wordt er telkens een notariële akte verleden die geregistreerd moet worden.

[2] Schenkbelasting is een vorm van directe belasting die wordt geheven als men te maken heeft met een schenking van zowel roerende als onroerende goederen.

[3] Erfbelasting is een vorm van directe belasting die wordt geheven als men te maken heeft met een erfenis.

[4] Binnen het verbintenissenrecht wordt er gebruik gemaakt van de termen aanvullend recht (of suppletief recht) en dwingend recht. Bij een overeenkomst zijn de partijen vrij om de regels van aanvullend recht te volgen doordat ze slechts een aanvullende werking hebben op het dwingend recht.