BOUWGRONDPRIJZEN IN HET VLAAMS GEWEST, EEN ONDERZOEK NAAR FACTOREN DIE DE BOUWGRONDPRIJZEN KUNNEN BEÏNVLOEDEN

Alexander Pels
In 1973 bedroeg in het Vlaams Gewest de mediaanprijs voor een m² bouwgrond 8,80 EUR. In 2014 was de mediaan gestegen tot 207,59 EUR. Dit is een stijging met 2258.98 %.

In drie regio’s is de stijging significant groter dan die van de Vlaamse mediaan.

Binnen die drie regio’s worden telkens de uitersten bekeken: gemeenten waar de bouwgrond het duurst en het goedkoopst was.

De studie onderzoekt of en hoe deze prijsverschillen aan specifieke factoren kunnen gerelateerd worden.

Bouwgrond, het hedendaagse goud

(Artikel met afbeeldingen en lay-out: zie bijlage)

BOUWGROND, HET HEDENDAAGSE GOUD

Voor haast iedereen is de aankoop van vastgoed de duurste uitgave van zijn hele leven.   Dat alleen al maakt de studie van de vastgoedmarkt boeiender dan die van eender welke andere markt.

Wat beweegt mensen bij zo’n aankoop?  Vaak hoort men hen zeggen: “Voor dat geld koop ik liever iets buiten de stad, waar ik het dubbele aan oppervlakte krijg en veel meer groen.” De nabijheid van een grote stad trekt inderdaad de vastgoedprijzen de hoogte in. Dit is niks bijzonders; sinds er steden bestaan, treedt dit fenomeen op: er zijn veel winkels, restaurants, onderwijsinstellingen, openbare diensten enz.

Bekijkt men de bouwgrondprijzen binnen het Vlaamse Gewest,  dan springen er meteen twee regio’s in het oog, waar de prijzen veel hoger liggen dan elders: Gent en Antwerpen. Dit komt omdat er in en rond de steden de meeste jobmogelijkheden zijn. Als derde dure regio is er de kuststreek. Dit is te wijten aan het feit dat de kust een weekend– en vakantieoord is.

Binnen die dure regio’s bestaan er ook weer grote prijsverschillen.  Waar komen die dan weer
vandaan?  De prijs is steeds het resultaat van een samenspel tussen vraag en aanbod.  Hoe groter de vraag  (d.w.z.: hoe meer kandidaat-kopers voor een bepaalde lap grond), hoe hoger de prijs.

Maar, wat lokt al die kandidaat-kopers?  Daar was blijkbaar nog geen diepgaand onderzoek naar gedaan:  “Wat maakt binnen een bepaalde regio, bouwgrond in de ene randgemeente duurder dan in de andere randgemeenten?”

De studie focust op de periode van 1973 tot 2014, omdat hierover gedetailleerd cijfermateriaal
beschikbaar is.  Toppers en floppers  binnen
dezelfde regio worden onder de loep genomen in een zoektocht naar de factoren die de prijsevolutie in die gemeenten lijken te hebben beïnvloed.   Daarbij wordt een lijst van mogelijke factoren
gehanteerd, die in de (vak)literatuur worden naar voor  geschoven. 

Het onderzoek richt zich op bouwgrond, dus op onbebouwde percelen.  Er had ook kunnen gekeken worden naar verkoopprijzen van woonhuizen of appartementen, maar die zijn onderling veel moeilijker te vergelijken.  Wanneer in een kleine gemeente in een bepaald jaar een relatief groot project wordt gerealiseerd met hetzij heel dure ofwel heel goedkope kavels, dan heeft dit meteen een zware impact op de prijsmediaan van die gemeente in dat jaar.

Wanneer de waarde wordt geschat van een individueel perceel (microniveau), dan zal men rekening
houden met volgende vier punten:

· ligging

· comfort en nutsvoorzieningen

· vorm, aard, oriëntatie en grootte van het perceel

· Bestemming

 

Dit onderzoek is anders. De bouwgrondprijzen worden bekeken op  meso– en macro-niveau en hiervoor moesten er dan ook enigszins andere of aangepaste parameters gekozen worden. Deze werden gehaald uit vakliteratuur en uit suggesties van vakmensen.

Volgende parameters werden uitgekozen:

· BEREIKBAARHEID/ INVALSWEGEN

Zijn er veel wegen aanwezig waar men 70 km/u of sneller mag rijden en waar zijn de opritten gelokaliseerd?

· BESTEMMINGSKARAKTERISTIEKEN

Welke inplantingen heeft de gemeente? Landbouwgrond, bouwgrond, industriegrond…

· GEMEENTEBELASTING

De tarieven van de gemeentebelasting worden door de gemeente zelf bepaald en kunnen sterk verschillen.

· KAVELGROOTTE

Is er een verband tussen de grootte van de verkochte kavels en de mediaanbouwgrondprijs van die gemeente?

· COLLECTIEF VERVOER

Hebben duurdere gemeenten een beter openbaarvervoersnet?

· ALGEMENE VOORZIENINGEN

Hebben duurdere gemeenten betere algemene voorzieningen?

Voor bepaalde parameters werd er een verband aangetroffen, voor anderen dan weer niet en voor één parameter werd er  een omgekeerd verband gevonden.

Dit onderzoek pretendeert beslist niet volledig te zijn.  Ongetwijfeld zijn nog tal van andere factoren een onderzoek waard.  De bevindingen lijken interessant voor eenieder die de evolutie van vastgoedprijzen beter wil begrijpen en dat kunnen zowel ondernemers als particulieren of overheden zijn.

Auteur Alexander Pels

Gegradueerd student vastgoedmakelaardij  & student vastgoedbeheer

 

Bibliografie

Niet-digitale bronnen

Bulletin der Belastingen. Statistieken. Nr. 522. Oktober 1974. (z.j.).

Janssens, D. (2013), Cursus Stedelijke ontwikkeling en woonbeleid. Gent: HoGent.

Janssens, P. & De Wael, P. (2005). 50 jaar Belgische vastgoedmarkt: waar geschiedenis tot toekomst vergroeid. (1ste druk). Wetteren: Erasmus.

Paelinck, M. (2014), Cursus Waardebepaling 1. Gent: HoGent.

Vastmans, F., Helgers, R., Damen, S.; Goeyvaerts, G., Buyst, E. (2016). De economie van de woningmarkt. (1ste druk). Antwerpen: Garant.

 

Digitale bronnen

7 tips voor de ideale bouwgrond (z.j.) Geraadpleegd op 16 mei 2017 via http://www.hebbes.be/artikel/zeven-tips-voor-de-ideale-bouwgrond

Belasting op onbebouwde bouwgronden: terecht of niet? (2016). Geraadpleegd op 7 mei 2017 via http://www.livios.be/nl/bouwinformatie/bouwen-verbouwen-of-kopen/bouwen…

Bestemmingen (z.j.). Geraadpleegd op 6 mei 2017 via http://www.antwerp-airport.be/contentpage_nl.php?p=bestemmingen

Binnenkort met de trein naar Gent (2013). Geraadpleegd op 21 mei 2017 via http://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20130819_00698505

BOUWGROND TE KOOP IN TURNHOUT (z.j.) Geraadpleegd op 20 mei 2017 via https://www.heylenvastgoed.be/bouwgrond-te-koop-in-turnhout/2045012/

De Rouck, P. & Lambrechts, M. (2016). Hoeveel belastingen betaalt u in uw gemeente? De Tijd. Geraadpleegd op 19 mei 2017 via http://www.tijd.be/netto/dossier/belastinggids2016/Hoeveel-belastingen-…

Dienstregeling en tickets kopen (z.j.). Geraadpleegd op 18 mei 2017 via http://www.belgianrail.be/nl

FORT 4 – MORTSEL (z.j.). Geraadpleegd op 17 mei 2017 via http://www.fortengordels.be/forten/fort-4-mortsel

Gemeenten (2017). Geraadpleegd op 19 mei 2017 via https://www.delijn.be/nl/gemeenten/

Gemeentebelasting (z.j.). Geraadpleegd op 13 mei 2017 via https://financien.belgium.be/nl/particulieren/belastingaangifte/gemeent…

Gemiddelde prijs van de verkopen van bouwgronden (z.j.). Geraadpleegd op 26 mei 2017 via http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/economie/bouw_industrie/…

Gewestplan : Legende en voorschriften (z.j.). Geraadpleegd op 16 mei 2017 via http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/gewestplan/gewestplan_legende_kb19…

 

Grond te koop (2017). Geraadpleegd op 20 mei 2017 via http://www.hebbes.be/immo/zoeker/2-prachtige-stukken-bouwgrond-voor-ope…

 

Helft bouwgrond is zeer slecht gelegen (2017). Geraadpleegd op 19 mei 2017  via http://www.standaard.be/cnt/dmf20170203_02710921

 

HET KLUWEN VAN ZELZATE (2017). Geraadpleegd op 21 mei 2017 via http://www.railations.net/zelzate.html

 

Het snelwegennet in kaart (2016). Geraadpleegd op 30 april 2017 via http://wegen-routes.be/maps/mapsn.html

Hoeveel belastingen betaalt u in uw gemeente? (2016). Geraadpleegd op 30 april 2017 via http://www.tijd.be/netto/dossier/belastinggids2016/Hoeveel-belastingen-…

 

In welke gemeenten betaalt u de meeste belastingen? (2016). Geraadpleegd op 26 mei 2017 via http://moneytalk.knack.be/geld-en-beurs/belastingen/in-welke-gemeenten-…

 

Kaart (z.j.). Geraadpleegd op 17 mei 2017 via http://www.geopunt.be/kaart

 

Kelchtermans versoepelt opvulregel (1993). Geraadpleegd op 17 mei 2017 via http://www.tijd.be/algemeen/algemeen/Kelchtermans-versoepelt-opvulregel…

 

Knokke, het ‘Petit Paris’ van de Noordzee (2015). Geraadpleegd op 28 april 2017 via http://www.logic-immo.be/nl/immo-nieuws/knokke-petit-paris-noordzee-259…

 

Magda? Mag een gemeente een belasting heffen op een onbebouwd perceel? (2002). Geraadpleegd op 13 mei 2017 via http://www.livios.be/nl/bouwinformatie/financieel/belastingen/magda-mag…

 

Ontspannen & spelen (z.j.) Geraadpleegd op 14 mei 2017 via http://www.puyenbroeck.be/ontspannen-en-spelen/recreatie

 

Ook België is een belastingparadijs (2013). Geraadpleegd op 14 mei 2017 via http://www.knack.be/nieuws/belgie/ook-belgie-is-een-belastingparadijs/a…

 

REGISTER ONBEBOUWDE PERCELEN (z.j.). Geraadpleegd op 20 mei 2017 via https://www.ruimtelijkeordening.be/NL/Beleid/Vergunning/Ontvoogding/ROP

 

Routeplanner (z.j.). Geraadpleegd op 16 mei 2017 via https://nl.viamichelin.be/web/Kaarten-Plattegronden/Kaart_Plattegrond-B…

Souguir, S. & Ruebens, M. (2016) 2016  Bestuurskrachtmonitor Middelkerke. Geraadpleegd op 20 mei 2017 via regionalestatistieken.vlaanderen.be/sites/default/files/docs/BKM-Middelkerke.pdf

STUDIEDIENST VLAAMSE REGERING. (2016) VRIND 2016. Vlaamse Regionale Indicatoren. Geraadpleegd op 20 mei 2017 via https://www.vlaanderen.be/nl/publicaties/detail/vrind-2016-vlaamse-regi…

Verachtert, e., Mayeres, I., Poelmans, L., Van der Meulen, M., Vanhulsel, M., Engelen, G. (2016). Ontwikkelingskansen op basis van knooppuntwaarde en nabijheid voorzieningen – syntheserapport. Geraadpleegd op 19 mei 2017 via https://www.ruimtevlaanderen.be/Portals/108/docs/Onderzoek/Syntheserapp…

VIDEO. Argex gaat nog 25 jaar klei ontginnen in Kruibeke (2015). Geraadpleegd op 6 mei 2017 via http://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20151124_01987143

Weekers, K. (2017). Het aantal tweede verblijven in Vlaanderen in 2016. Geraadpleegd op 19 mei 2017 via http://regionalestatistieken.vlaanderen.be/sites/default/files/atoms/fi…

Persoonlijke communicatie

Poppe, J. (2017, 14 april). (afgevaardigd bestuurder van nv Immo Poppe). Persoonlijke communicatie [interview]. Immo Poppe, Melle.

Schauwvlieghe, P. (2017, 7 april). (CEO Elbeko). Persoonlijke communicatie [telefonisch interview]. Elbeko, Zele.
 

Universiteit of Hogeschool
Vastgoed Makelaardij
Publicatiejaar
2017
Promotor
Corinne Veckmans
Kernwoorden