De invloed van werken aan het openbare domein op de detailhandel (tijdens/na)
- LutBarrezeele
Werken aan het openbare domein: een noodzakelijk kwaad voor de detailhandel?
Openbare werken worden door de detailhandel vaak heel negatief onthaald. Deze werken veroorzaken immers heel wat hinder en brengen een periode van onrust en onzekerheid met zich mee. Zo kan de uitvoering van de werken de overleving van hun handelszaak in het gedrang brengen. De vaste kosten zoals huur, gas, water en elektriciteit blijven immers doorlopen, terwijl de inkomsten door de werken sterk afnemen.
Investeringen in de opwaardering van de openbare ruimte zijn echter heel belangrijk voor de detailhandelaar. Het succes van een handelszaak hangt immers niet alleen af van de inzet en competentie van deze handelaar. De overheid heeft ook een verantwoordelijkheid, zij moet voorzien in kwaliteitsvolle omgevingsfactoren zoals onder andere een maximale bereikbaarheid, een proper en kwaliteitsvol straatbeeld, een vlotte werking van het openbare vervoer en de creatie van attractiepolen.
Uit de literatuurstudie besluiten we dat de ruimtelijke kwaliteit, de aantrekkelijkheid, de bereikbaarheid, het aantal passanten en de winkelconcentratie van een straat beïnvloed worden door openbare werken. De ruimtelijke kwaliteit en aantrekkelijkheid van een straat verwijzen naar de aanwezigheid van zaken zoals kwaliteitsvolle voetpaden, aangenaam straatmeubilair en voldoende groen. De bereikbaarheid van een straat omvat zaken als de mogelijkheid er te parkeren en de aanwezigheid van openbaar vervoer in de nabijheid van de straat. Het is gebleken dat de beïnvloeding van deze factoren een merkbaar effect hebben op het aantal klanten en de omzet van een handelszaak. Het is echter belangrijk niet alleen aandacht te hebben voor de effecten tijdens de werken, maar ook voor deze na de werken. De detailhandelaren kunnen immers de geleden hinder tijdens de werken compenseren door de vruchten te plukken van het vernieuwde openbare domein. Tevens werden in de literatuurstudie de maatregelen opgelijst die de Vlaamse overheid en de lokale besturen nemen om de veroorzaakte hinder tijdens de werken zoveel mogelijk te beperken. Voorbeelden zijn het bieden van participatiemogelijkheden voor en tijdens de werken en de aanbieding van een inkomenscompensatievergoeding van 75 euro per dag.
Op basis van kwalitatief empirisch onderzoek werden de werken op vier locaties in Antwerpen doorgelicht, zowel tijdens als na de werken. De gekozen locaties zijn: de Nationalestraat, de De Keyserlei, de Oude Koornmarkt-Suikerrui en de Londen-Amsterdamstraat.
Voor elke winkelstraat werd een uitgebreide casestudy uitgewerkt op basis van informatie verkregen uit zowel interviews als een documentanalyse in de periode tijdens en na de werken. Aan de hand van interviews werden de twee belangrijkste actoren aan het woord gelaten: de projectleiders van de Stad Antwerpen enerzijds, en de handelaars of voorzitter van de handelaarsvereniging anderzijds. Deze informatie werd aangevuld met aangehaalde problemen, sluitingen en andere gegevens uit nieuwsbrieven, rapporten en vergaderverslagen.
In de casestudies worden belangrijke vragen beantwoord zoals: hoe verliep de communicatie vooraf en tijdens de werken? Werden er participatiemogelijkheden voor de detailhandel en bewoners in de ontwerpplannen voorzien? Hoe vlotten de werken? Welke hinder en problemen waren er op elke werf? Was er een sterke daling van het aantal passanten? Wat was de invloed op de omzet? Hoe positief is het resultaat van de werken? Wat zijn de verwachtingen voor de toekomst?
Door zowel het beleid als de betrokken handelaars aan het woord te laten konden interessante meningsverschillen aangetoond worden. Zo bestaat er onenigheid over zaken zoals de verkregen participatiemogelijkheden in het ontwerp, de vooruitgang van de werken, de chaos op de werven en de verwachtingen voor de toekomst. Een andere belangrijke conclusie uit de casestudies is dat bij de vier winkelstraten de ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid, de aantrekkelijkheid en het aantal passanten van de straat sterk gedaald zijn tijdens de werken. Ook heeft elke geïnterviewde ondernemer tijdens de werken een omzetverlies geleden. De percentages varieerden tussen de 5 en 70%. De winkelconcentratie is niet overal gedaald. Dit betekent dat in sommige straten het aantal winkelsluitingen zeer beperkt was.
De globale evaluatie van de Nationalestraat, de De Keyserlei en de Oude Koornmarkt-Suikerrui is positief. Hoewel de periode tijdens de werken moeilijk was, verwacht men wel dat de werken op de drie locaties op lange termijn zullen lonen. De detailhandelaars en horeca-uitbaters hebben wel opmerkingen over de onvoldoende kwaliteit van de uniforme terrassen op de De Keyserlei, de onvoldoende hoeveelheid groen op de Oude Koornmarkt-Suikerrui en het ontbreken van een apart fietspad in de Nationalestraat. Het verdict van de Londen-Amsterdamstraat is minder positief. De drukke straat wordt omgevormd tot groene stadboulevard en er verdwijnen heel wat parkeerplaatsen. De handelaars vrezen voor veel files en verwachten dat hun klanten zullen wegblijven door het verdwijnen van het grote aantal parkeerplaatsen. De vernieuwde straat zal volgens hen zeker wel mooi zijn, maar allesbehalve praktisch.
Vervolgens werd ook de effectiviteit van de ondersteuningsmaatregelen in de praktijk onderzocht. Halen ze hun doel? Of moeten ze bijgesteld worden? Op basis van de resultaten uit de empirische studie werden enkele aanbevelingen geformuleerd. De wettelijke ondersteuningsmaatregelen van de Vlaamse overheid worden niet positief ervaren. Zo zijn de handelaars ontevreden over de verplichting tot tijdelijke sluiting van hun handelszaak, indien men in aanmerking wil komen voor de inkomenscompensatievergoeding van 75 euro per dag. Deze voorwaarde ervaart men als een struikelblok. Handelaars vinden het immers belangrijk om hun zaak open te kunnen houden tijdens de werken. Een aanpassing van de wet is zeker nodig. Op lokaal niveau wordt aanbevolen goede communicatie en voldoende participatiemogelijkheden voor de detailhandel te voorzien. Ook het bieden van een aanvullende inkomenscompensatievergoeding of een vrijstelling van gemeentebelasting is welkom.
Tot slot raden we ondernemers aan zelf creatieve oplossingen te bedenken om de financiële schade zoveel mogelijk te beperken. Ons onderzoek leverde enkele inspirerende voorbeelden op. Zo zijn er enkele winkeliers die in de periode tijdens de werken met een webshop zijn gestart als extra verkoopkanaal. Anderen openden een extra winkelpand in een leegstaand pand in de buurt, bij één was die zo succesvol dat die ook openblijft na de werken. Nog anderen zijn gestart met de invoering van klantenkaarten of speciale acties om extra klantenbinding te creëren.
Bibliografie
BIBLIOGRAFIE
Agentschap ondernemen (2012), Wat is de rentetoelage hinder openbare werken? Geraadpleegd uit http://www.agentschapondernemen.be/artikel/wat-de-rentetoelage-hinder-o…
Atzema, O., Van Roetbergen, T., Lambooy, J. & Van Hoof, S. (2012), Ruimtelijke economische dynamiek. Kijk op bedrijfslocatie en regionale ontwikkeling, uitgeverij Coutinho, Bussem pp.149-154.
Baarda, D.B. De Goede, M.P.M. & Teunissen, J. (2005), Basisboek Kwalitatief onderzoek. Handleiding voor het opzetten en uitvoeren van kwalitatief onderzoek, Wolters-Noordhoff bv Groningen/Houten.
B&A Groep Beleidsonderzoek & advies (2000), Synthese bereikbaarheid. Hoofdlijnen. Rijswijk/delft, pp.6.
Baetens, K. (2008), Een bereikbaarheidsadviseur maakt hinder makkelijker aanvaardbaar, geraadpleegd uit http://www.abr-bwv.be/sites/default/files/VIII.7..pdf
Beuken, J.W.L. & Terpstra, P.R.A, (1998): Overheidsbeleid voor perifere en grootschalige detailhandel, geraadpleegd uit: http://www.bng.nl/bng/pdf/981119.pdf
Brueckner (2011), Lectures on Urban economics, The Mit Press, Cambridge Massachusetts.
Bungeneers, L. (2006), Beleidsnota Detailhandel Antwerpen maart 2006, Stad Antwerpen: Werk en economie detailhandel
B&A Groep Beleidsonderzoek & advies (2000), Synthese bereikbaarheid. Hoofdlijnen. Rijswijk/delft, pp.6.
Brown, S. (1992), Retail location: A micro-scale perspective. Uitgeverij Avebury, Engeland
Bucklin, L. (1978), Productivity in retailing, New York: American Marketing Association
Canoy, M., Janssen, M. & Vollaard, B.(2001), PPS: een uitdagend huwelijk, uitgegeven door het Centraal Planbureau
Clarke, G. (2013), Retail dynamics and the importance of geography. Lezing op 27 maart 2013 te Universiteit Antwerpen
Cornille, D. & Langhor, J. (2011), De distributiesector en de impact van de prijzen in het eurogebied, Economisch tijdschrift december 2011 Nationale Bank van België.
De Clercq, M., Somers, I. & De Croo, H. (2011), Wetsvoorstel tot wijziging van de wet van 3 december 2005 betreffende de uitkering van een inkomenscompensatievergoeding aan zelfstandigen die het slachtoffer zijn van hinder ten gevolge van werken op het openbaar domein. Geraadpleegd uit: http://www.dekamer.be/FLWB/PDF/53/1623/53K1623001.pdf
Departement RWO (2011), Ruimtelijk structuurplan Vlaanderen, geraadpleegd uit: http://www2.vlaanderen.be/ruimtelijk/docs/rsv2011/RSV2011.pdf
De Standaard (2010), Speculanten maken Wilde Zee onbetaalbaar, geraadpleegd uit: http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=CJ31TKOD
De Standaard (2012), Meer inbraken in opgebroken Nationalestraat Antwerpen, geraadpleegd uit http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=DMF20120829_175
De Regge, M. (2007), Beleidsactieplan Openbare werken 2007-2012.
Dijkstra, T. (2001), Architectonische kwaliteit. Een notitie over architectuurbeleid, Uitgeverij 010 Publishers
District Antwerpen (2010), Verslag infomoment afbraak horecaconstructies 6 oktober 2010
District Antwerpen (2011a), Verslag startvergadering De Keyserlei 13 oktober 2011.
District Antwerpen (2011b), Verslag infomoment Suikerrui-Oude Koornmarkt 29 juni 2011.
District Antwerpen (2011c), Verslag hoorzitting Oude Koornmarkt en Suikerrui 21 februari 2011.
District Antwerpen (2012), Verslag infovergadering Nationalestraat 23 april 2012.
Draye, A. (2002), Buurtwegen, juridisch bekeken, geraadpleegd uit: http://www.landelijkvlaanderen.be/sites/default/files/PUB_1287_Onze_buurtwegen_juridisch_bekeken.pdf
Duijvestijn, J., Hogewind, S., Olthof, S., Oudejans, T. & Tegel, K. (2006), De toekomst van de grote stad: stedelijke economie, retail en wonen. Stichting Maatschappij en Onderneming, Den Haag, pp. 47-67.
Evers, D., Van Hoorn, A. & Van Oort, F. (2005), Winkelen in Megaland. Naiuitgevers Rotterdam pp. 18-25.
González-Benito, O. (2005), The role of geodemographic segmentation in retail location strategy. Universiteit van Salamanca. International Journal of Market Research Vol. 47 derde kwartaal.
Grimmeau, J.P. (2003), De handel in de grote Belgische steden en hun stadsrand, ULB.
Handelshuurwet 30 april 1951, geraadpleegd uit: http://www.handelshuur.be/index.php?option=com_content&view=article&id=…
Healey, M.J. & Ilbery, B.W. (1990), Location & change. Perspectives on economic geography, New
York: Oxford University Press.
Jones, K. & Simmons, J. (1990): The Retail environment, Routledge London.
Kotler, P. & Armstrong, G. (2012), Marketing, de essentie. London: Pearson Education, 10e editie.
Mahu, J. (2009), De invloed van overconfidence op de vestigingskeuze als investeringsbeslissing in de detailhandel, Masterscriptie faculteit management wetenschappen, Open Universiteit Nederland.
Maso, I. (1994), Kwalitatief onderzoek. Amsterdam
Ministerie van de Vlaamse gemeenschap (2009), Ruimtelijk afwegingskader voor grootschalige detailhandelsvestgingen.
NSZ (2012), Voorstel om compensatievergoeding openbare werken uit te breiden voortreffelijk, geraadpleegd uit: http://www.nsz.be/nl/pers/algemeen/voorstel-om-compensatievergoeding-op…
Pinto, J.K. (2012), Project management: achieving competitive advantage, Pearson Education.
Reijndorp, A., Truijens, B., Nio, I., Visser, H. & Kompier, V.(1998), De kern van het ruimtelijke beleid. Een onderzoek naar het begrip ruimtelijke kwaliteit, Den Haag.
Rodrigue, J.P. et al. (2012), The Geography of Transport Systems, Hofstra University, Department of Global Studies & Geography.
Schreurs, J. (2005), Denkkader voor ruimtelijke kwaliteit. Over de inzetbaarheid van indicatoren in Geldof et al. Ruimtelijke kwaliteit aan de kust. Indicatoren voor de ruimtelijke kwaliteit van de publieke ruimte en de architectuur aan de kust. Brussel: Vlaamse gemeenschap.
Sectorlink (2012), Groot aantal openbare werken drijft zelfstandigen in de problemen, geraadpleegd uit: http://www.sectorlink.be/nieuwsbericht/groot-aantal-openbare-werken-drijft-zelfstandigen-de-problemen-201209107883
Smith, J.A. (1995), Semi-Structured Interviewing and Qualitative Analysis. Thousand Oaks, California: Sage Publications Inc.
Stad Antwerpen, (2010), Hinder door openbare werken? Talrijke maatregelen ondersteunen u als ondernemer, Informatiebrochure Stad Antwerpen.
Stad Antwerpen (2012), nieuwsbrief het Eilandje november 2012.
Stad Antwerpen (2013a), De Keyserlei is volledig heraangelegd, geraadpleegd uit http://www.antwerpen.be/eCache/ABE/80/64/184.Y29udGV4dD04MDkwNTYy.html
Stad Antwerpen, (2013b), Omgeving Centraal station, geraadpleegd uit http://www.antwerpen.be/eCache/ABE/80/90/556.html
Stad Antwerpen (2013c), Nationalestraat, geraadpleegd uit http://www.antwerpen.be/eCache/ABE/80/26/338.Y29udGV4dD04MDM0MjI0.html
Steeland, P. (2011), Trends in de detailhandel, geraadpleegd uit http://www2.wes.be/WVLW/2011-4/Trendsidedetailhandel.pdf
Tucker, K. A. (1975), Economies of scale in retailing, Westmead: Saxon House.
Unizo (2011), Wettelijke maatregelen door hinder bij openbare werken, geraadpleegd uit http://www.docstoc.com/docs/114543496/WETTELIJKE-MAATREGELEN-BIJ-HINDER-DOOR-OPENBARE-WERKEN
Van der Kind, R.P. (2012), Retailmarketing, Vijfde druk, Noordhoff uitgevers Groningen, Houten, pp. 19-25.
Van den Hout, K. (1999), Christallers Centrale plaatsen theorie.
Van der Wouden, R. (1999), De openbare ruimte als probleem? In de stad op straat, pp.9-16. Den Haag: Sociaal en cultureel planbureau.
Vallet, N., Marchand, K., Stouthuysen, P. & Vandenberghe, K. (2007), Stadsinnovatie: herbruik is herwaarderen … op zoek naar succesvolle managementpraktijken, Politeia.
Van Den Broeck, J., Albrechts, L. &Segers, R. (2010), Strategische ruimtelijke projecten: maatschappelijk en ruimtelijk vernieuwend, Politeia.
Vanheste (2012), Aanpassing inkomenscompensatievergoeding is broodnodig, geraadpleegd uit: http://www.annvanheste.spa.openminds.be/kamer-2010/de-aanpassing-van-de-inkomenscompensatievergoeding-is-broodnodig.html
Van Hofstraeten, D. (2006), Beleidsnota detailhandel 2006, Stad Antwerpen: werk en economie detailhandel.
Van Hofstraeten, D. (2010a), Inleiding meting van de Antwerpse winkelstraten 2010, Stad Antwerpen: werk en economie detailhandel
Van Hofstraeten, D. (2010b), Cijfers De Keyserlei-Century Center 2010, Stad Antwerpen: werk en economie detailhandel.
Van Hofstraeten, D. (2010c) Cijfers Nationalestraat 2010, Stad Antwerpen: werk en economie detailhandel.
Van Hofstraeten, D. (2010d), Meting van de strategische horecakernen 2010, Stad Antwerpen: werk en economie detailhandel en horeca.
Verhetsel, A. (2012), Cursus Vastgoed en locatie Universiteit Antwerpen, pp. 18-28 en 64-71, Universitas.
VVSG (2001), Code voor infrastructuur- en nutswerken langs steden en gemeenten.
VVSG (2007), Inspiratieboek minder hinder, geraadpleegd uit: http://www.kortom.be/file_uploads/1538.pdf
Interviews:
Adriaensen, E. (2013), projectleider publieke ruimte bij Stad Antwerpen, Francis Wellesplein 1 2018 Antwerpen, 8 april 2013 Antwerpen.
Aerts, S. (2013), zaakvoerster Sofie Sucrée, Oude Koornmarkt 8 2000 Antwerpen, 29 april 2013.
Elst, P. (2013), zaakvoerder Belegde broodjes SMAK, Londenstraat 14 2000 Antwerpen, 7 mei 2013.
Cohesia, S. (2013) zaakvoerster San Remo, De Keyserlei 33 2018 Antwerpen, 30 april 2013.
Hartung, N. (2013), zaakvoerster Lila Grace, Nationalestraat 83 2018 Antwerpen, 30 april 2013.
Hermans, J. (2013), zaakvoerder Gollem, Suikerrui 28 2000 Antwerpen, 2 mei 2013.
Janssens, J. (2013), zaakvoerster dagbladhandel Havenbuurt, Londenstraat 31, 29 april 2013.
Maes, D. (2013), zaakvoerster Bitte Kai Rand, Nationalestraat 74 2000 Antwerpen, 23 april 2013.
Mels, J. (2013), zaakvoerder A Thai, Oude Koornmarkt 48 2000 Antwerpen, 2 mei 2013.
Pasmans, P. (2013), projectleider bij AG Stadsplanning Antwerpen, Francis Wellesplein 1, 2018 Antwerpen, 8 april 2013.
Schauwvlieghe, B. (2013), zaakvoerder Theo en Camper, Nationalestraat 33 2000 Antwerpen, 23 april 2013.
Van Calster, K. (2013), zaakvoerder Bakkerij Kris van Calster , Londenstraat 10 2000 Antwerpen, 7 mei 2013.
Van haecke, J. (2013), coördinator openbaar domein uitvoeringen bij AG stadsplanning Antwerpen.
Van Riet, S. (2013), zaakvoerster WATS N.V., De Keyserlei 44 2018 Antwerpen, 7 mei 2013.
Verbeke, D. (2013), zaakvoerder Bier Central, De Keyserlei 25 2018 Antwerpen, 30 april 2013.
Verstrepen, K. (2013), projectleider Stadsontwikkeling Antwerpen, Francis Wellesplein 1 2018 Antwerpen, 8 april 2013.
